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悦读 • 秦朔对话任泽平:为什么很多人对房地产看错

推荐语:2010年,本书作者参与研究“增速换挡”。2014年,提出“新5%比旧8%好”“对熊市的最后一战”“5000点不是梦”“改革牛”等观点。2015年下半年,判断“中国经济已经相当接近底部”“经济L 型”“一线房价翻一倍”。2017年初, 预测“新周期”,引发年度宏观经济领域多空讨论,当年经济超预期回升,股强,债弱,人民币升值。本书旨在建立打通宏观经济、公共政策、金融市场和大类资产的研究体系,涉及中国宏观经济、产能周期、房地产周期、汇率、黄金、投资时钟等重要领域的分析框架。

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书摘:秦朔对话任泽平:为什么很多人对房地产看错

秦朔:现在对于房地产后市我看到大概有几种看法,一种认为现在租售同权,很多地方在出台政策,包括在开发一些很好的地段去做租赁房,比如北京提出5年要出来25万套。如果大规模的租赁房出现,对于房价的上升是不是会有明显的抑制性因素?

由于房产税、限价限贷限购等“五限”,很多人认为房地产会慢慢不行,尤其是2017年销售额和投资量都很多,所以很多人也认为2017年就是房地产最高点。另一种观点认为中国现在总体上改善性需求还很大。我看到一个数据,现在在我们的自有产权房里有百分之二十几连独立卫生间都没有。所以可以说过去很多房子本身也不行了,从这个角度看中国的房地产还有希望和空间。

所以很多朋友都在想,我在北上广买不起,就在周围买,特别是在有城际连线能很快接轨的地方买。很多人认为房地产还有很多洼地,我不知道你怎么思考这个问题,你采取一些什么行动?

任泽平:房地产这个话题其实大家非常关注,争议也非常多。我是研究了17年宏观、10年房地产。坦率地讲,我觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数,甚至大部分流行的观点,我发现都是错的。

我不仅研究房地产,我还有操盘经验。为什么很多人对房地产看错呢?

我觉得第一是不了解政策。比如,当很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,但市场应该是有供求的。分析的逻辑框架都错了,何谈分析?所以那么多人过去10多年不停在看空,结果涨成这样。

第二是不要试图用单一逻辑来解释。比如,大家经常讲中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了这么多年,房价还是无畏无惧地上涨。

究竟怎么来理解房地产?我在2015年就跟大家提出“一线房价翻一倍”。我这10年的研究用一句话来概括,叫“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值;短期炒一把,后来会跌得很惨,这是短期看金融;中期看土地,人口流入多的、最近这两年没供地的地方,那更有投资前景。

秦朔:所以中国的城市现在用于房地产特别是用于住宅的土地供给,在整个城市的面积比重是偏小的,跟全世界的大城市相比都是偏小的。

任泽平:在我们的城市规划里,不同城市的规划文件,有一句话10年没变,叫“控制大城市规模、重点发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”。你好好琢磨这句话,控制大的、重点发展小的,但事实上你看人是怎么流动的呢?人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入,人来到了大的都市圈,而你要控制它的规模怎么办?不供地。人来了,你不供地那价格怎么走?暴涨。

东北西北这些中小城市人都跑了,但是你要重点发展,还给它供了很多地,导致库存太高。所以说一二线城市房价过高,三四线城市库存过高。

我比较建议未来要重点发展大都市圈,因为你看上百年来城市化的经验,无论是美国、欧洲还是日本、韩国,基本的规律都是人往大的都市圈迁移,因为大的都市圈更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率,更能为那些有才华的青年人提供实现梦想的机会,这是一种文明。如果控制大城市规模,不让人来,不让人们享受城市的文明,这是反文明的。

秦朔:人口问题、土地问题,还有金融问题。有人说现在杠杆水平太高了;有人说现在这个杠杆相对于欧美来讲,我们这个余额真的还不足为奇,意思是建议居民更多地把中长期贷款都投到房贷里,你觉得大家还有能力支撑起来吗?

任泽平:其实这种简单地做国际比较我觉得没有太大的意义,为什么呢?因为美国就是喜欢消费,甚至一度搞到了零首付,后来次贷危机发生了。美国本身储蓄率就是比较低,当然这是有原因的,因为美国社会保障体系非常健全,有滑梯在那儿兜着——整个社会最低保障的底线。

中国储蓄率比较高,跟文化有关。所以这个杠杆高低跟美国进行对比,我觉得不可比。如果一定要讲的话,我认为:第一,中国目前这个杠杆其实不高,因为我们是一个储蓄文化;第二,从动态来看,这两年加得是有点快,甚至用了一些短期的消费贷来加,这是风险点。

秦朔:那总体上,你对于房价本身的走势还是属于比较乐观的态度?像当年,你那么旗帜鲜明地说“一线城市翻一倍”,现在还有类似的这种旗帜鲜明的观点没有?

任泽平:我的观点一直都旗帜鲜明,就是简洁而鲜明。因为我对我自己包括我的团队的要求就是,我们所有的研究第一要实战,第二要负责。所以你看我所有的报告:“5000点不是梦”,我就是看5000点股票;“一线房价翻一倍”,我就看好一线房价能翻一倍;“新周期”,我就看好周期、看好金融、看好消费。

所以对于房地产市场我的观点也非常明确。当然这里这个问题不能这么问,就是当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候,这个问题无法回答。因为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年,北京、上海房价翻了一倍,但东北房价并没有涨。所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。判断房地产市场永远要记得它是有区域属性的。

因此按照我的框架就是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。那么从长期来说看人口流入,什么人流入啊?有才华的青年人,他们带着梦想来,还有那些财富净值人士,带着财富来这个地方,有活力,有希望,那这个地方未来的房地产市场就是有潜力的。

(本文摘自《新周期:中国宏观经济理论与实践》一书,内容略有删减,标题为编辑所加。)

编辑:牛绮思

(本文刊发于《澳客彩票平台APP》2018年第34期)


 

2018年第34期《澳客彩票平台APP》封面

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(网络编辑:崔晓萌)
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